Přejímka bytu v novostavbě a předávací protokol: co zkontrolovat, místnost po místnosti (2026)

Naposledy ověřeno: 20. října 2026. Napsal tým Flatwalku.

Stručně. Přebírka znamená najít a sepsat vady a nedodělky nového bytu před převzetím klíčů nebo brzy po něm. Domluv si prohlídku za denního světla, počítej se dvěma až třemi hodinami a vezmi si půdorys, seznam povrchů a vybavení od developera, svinovací metr, vodováhu, baterku, nabíječku telefonu a samolepicí štítky. Postupuj místnost po místnosti vždy ve stejném pořadí, každou vadu označ štítkem a vyfoť a developerovi předej jeden písemný očíslovaný seznam. Lhůty a záruční doby se v jednotlivých zemích liší, takže si smlouvu a místní pravidla ověř ještě před tím dnem.

Byt v novostavbě před předánímStěhování do nového bytuKoupě bytu ve výstavbě

Co je přebírka a kdy probíhá

Vada je cokoli nedokončeného, poškozeného nebo jiného, než bylo dohodnuto: dveře, které drhnou, poškrábané okno, nefunkční zásuvka, místnost menší než v půdorysu. V mnoha zemích kupující byt při předání prohlédne a podepíše protokol o tom, co našel. Jinde hlásíš vady developerovi nebo poskytovateli záruky ve stanovených lhůtách po nastěhování.

Ať platí tam, kde bydlíš, jakákoli pravidla, práce je stejná: najít vady brzy, jasně je zapsat a dostat písemnou odpověď.

Před tím dnem

• Přečti si smlouvu a seznam povrchů a vybavení. Říkají, co bys měl najít: podlahy, obklady, dveře, zásuvky, kuchyň.
• Sežeň půdorys svého konkrétního bytu a tabulku rozměrů místností.
• Zeptej se na pravidla. Jak dlouho máš na nahlášení vad a co musí developer opravit a do kdy. Rozhoduje tvoje smlouva a místní právo.
• Domluv si termín za denního světla. Mnoho vad je vidět jen za denního světla nebo pod baterkou, kterou svítíš těsně podél povrchu.
• Vezmi s sebou druhého člověka. Jeden kontroluje, druhý píše.
• Zvaž odborníka. V mnoha zemích nabízejí přebírky placení technici, kteří vědí, co místní normy připouštějí.

Co si vzít s sebou

• Půdorys, rozměry místností a seznam povrchů a vybavení.
• Svinovací metr, nebo laserový dálkoměr na dlouhé místnosti.
• Vodováhu, ideálně dlouhou, na stěny, podlahy a parapety.
• Baterku, kterou posvítíš podél stěn a stropů.
• Nabíječku telefonu nebo zásuvkový tester.
• Samolepicí štítky, propisku a telefon s dostatkem baterie.
• Láhev vody na zkoušku odtoku na balkoně a ve sprše.
• Papírový kapesník, abys viděl, jestli větrací otvory táhnou.

Jak zapsat každou vadu

1. Postupuj ve stejném pořadí v každé místnosti: dveře, stěny, strop, podlaha, okna, pak vybavení, zásuvky a topení, po směru hodinových ručiček ode dveří.
2. Nalep očíslovaný štítek vedle každé vady.
3. Udělej dvě fotky: jednu zblízka se štítkem v záběru a jednu celkovou, aby bylo vidět, kde to je.
4. Napiš jeden řádek na každou vadu: číslo, místnost, kde, co. „7. Ložnice 1, okno vlevo od postele: škrábanec na skle, dolní roh.“
5. Poznamenej si, co jsi nemohl ověřit, třeba topení v létě nebo výtah, který ještě nejezdí, aby tento bod zůstal otevřený.

Developerovi předej jeden písemný seznam, nech si kopii a požádej o písemnou odpověď s termínem každé opravy.

Kontrolní seznam místnost po místnosti

Vchodové dveře a předsíň

• Dveře se hladce otevírají, zavírají a zamykají; všechny klíče fungují; těsnění je celé.
• Zárubeň ani dveře nemají promáčkliny ani škrábance.
• Domácí telefon a zvonek fungují, pokud jsou.

Každá místnost

• Rozměry místností odpovídají půdorysu s odchylkou nejvýš pár centimetrů; výška stropu je taková, jaká byla slíbena.
• Stěny a stropy: posviť podél nich baterkou a hledej hrboly, praskliny a nestejnoměrnou malbu. Přilož k nim vodováhu; velké mezery pod ní si zapiš.
• Podlahy jsou rovné, bez prasklin, odštípnutých míst, mezer a dutého zvuku. Na dlažbu poklepej kloubem prstu: dutá dlaždice zní jinak.
• Okna se otevírají, zavírají a zamykají, a kde mají, i sklápějí. Těsnění je celé; sklo a rámy nejsou poškrábané; parapety jsou pevné.
• Vnitřní dveře, pokud jsou osazené, se otevírají a zavírají bez drhnutí.
• Každá zásuvka a každý vypínač fungují. Světelné vývody, televizní a datové zásuvky jsou tam, kde je ukazuje půdorys.
• Radiátory nebo podlahové topení se zapnou a ohřejí. Ventily nekapou.
• Větrací otvory táhnou: přilož k nim kapesník.
• Žádné vlhké skvrny, mapy ani zápach.

Kuchyň

• Skříňky, dvířka a zásuvky jsou osazené rovně a správně se zavírají, pokud je kuchyň součástí bytu.
• Pracovní desky nemají odštípnutá místa a jejich spoje a těsnění jsou souvislé.
• Z baterií teče teplá i studená voda; voda z dřezu rychle odtéká; pod ním nic nekape.
• Spotřebiče se zapnou a digestoř běží.

Koupelna a WC

• Záchod splachuje a napouští se; z umyvadla, vany a sprchy voda rychle odtéká.
• Silikon kolem vany, sprchy a umyvadla je souvislý.
• Obklady jsou rovné, se stejnoměrnými spárami a bez prasklin.
• Podlaha sprchy má spád k odtoku: nalij trochu vody a sleduj ji.
• Ventilátor běží.

Balkon nebo terasa

• Nalij vodu: má stéct k odtoku, ne zůstat stát u dveří.
• Zábradlí je pevné; podlaha nemá praskliny; práh dveří je utěsněný.

Rozvody a doklady

• Vyfoť každý měřič tak, aby byl vidět stav a výrobní číslo.
• Rozvaděč s jističi je popsaný.
• Kouřové hlásiče fungují, pokud jsou.
• Převezmi klíče, čipy, návody, záruční listy a všechny doklady, které tvoje země vyžaduje.
• Ověř doplňky ze smlouvy: sklep, parkovací místo, poštovní schránku.

Po prohlídce

• Nepodepisuj, že byt nemá vady, pokud jsi nějaké našel. Dohlédni, aby byl seznam součástí protokolu.
• Zeptej se, co se stane při vážné vadě. Někde můžeš převzetí bytu odmítnout, dokud se vada neodstraní; rozhoduje tvoje smlouva a místní právo.
• Zkontroluj opravy a odškrtej je na stejném seznamu.
• Seznam a fotky si nech, dokud neuplynou záruční doby.
• Podívej se znovu později. Drobné praskliny se často objeví po první topné sezóně. Nahlas je písemně a včas.

Časté chyby

• Spěch. Na většinu bytů hodina nestačí.
• Prohlídka po setmění nebo s nastěhovaným nábytkem. Vady se schovají ve špatném světle a za krabicemi.
• Pustit napřed vlastní řemeslníky. Pak se těžko dokazuje, kdo škrábanec udělal.
• Seznam v hlavě. Platí jen písemný seznam s fotkami.

Před převzetím klíčů a po něm

Přebírka kontroluje, co se postavilo. Před předáním ti stejný půdorys ukáže, jak v bytě budeš žít. Ve Flatwalku nahraješ půdorys od developera, klidně i PDF, ověříš jednu stěnu podle rozměrů místností a projdeš se ve výšce očí se skutečným nábytkem ve skutečné velikosti.

Pokud je nějaká místnost postavená o pár centimetrů jinak, klepni na její stěnu a zadej skutečnou délku, aby nábytek, který objednáš, odpovídal skutečně postavenému bytu. Metr ve 3D bytě měří plán, ne skutečné stěny: na přebírku použij skutečný svinovací metr.

Co Flatwalk umí a starší plánovače vynechávají

Světla

Přidej stropní světla, lampy a LED pásky a uvidíš nový byt v noci, ještě než v něm budeš bydlet.

Tvůj byt v jeho městě

Zadej adresu a ulice a domy kolem tebe se objeví ve 3D tam, kde je mapa má.

Slunce pro tvou adresu

Skutečné sluneční světlo tvými novými okny, podle data a hodiny.

Jeden kus ve tvém pokoji

Jakmile budeš mít klíče, postav si živou kamerou nebo na fotce pokoje pohovku ve skutečné velikosti na svou novou podlahu.

Detaily

Kuchyně, šatní skříně, koupelny, podlahy, obklady a barvy sestavené kus po kusu.

Ovládání palcem

Klepni na stěnu, která je postavená jinak, a zadej její skutečnou délku.

Přejeď prstem pro další. Každý obrázek je přímo z aplikace.

Jeden byt zdarma

Časté otázky

Co je přebírka bytu? Hledání a sepsání vad a nedodělků nového bytu, od škrábanců a uvolněného vybavení po nefunkční zásuvky, aby je developer mohl odstranit.

Co si vzít na přebírku bytu? Půdorys, seznam povrchů a vybavení, svinovací metr, vodováhu, baterku, zásuvkový tester nebo nabíječku, štítky a telefon na fotky.

Jak dlouho trvá přebírka bytu? U většiny bytů počítej se dvěma až třemi hodinami, za denního světla. Větší byty trvají déle.

Mám podepsat předávací protokol, když najdu vady? Nejdřív dohlédni, aby byla každá vada zapsaná v protokolu. Co můžeš odmítnout a jak dlouho má developer na opravy, záleží na tvé smlouvě a místním právu.

Jak dlouho mám na nahlášení vad bytu v novostavbě? Liší se to podle země i podle smlouvy. Ověř si obojí ještě před tím dnem a vady hlas písemně, jakmile je najdeš.