Preberanie bytu v novostavbe a preberací protokol: čo skontrolovať, miestnosť po miestnosti (2026)

Naposledy overené: 20. októbra 2026. Napísal tím Flatwalku.

Stručne. Preberanie znamená nájsť a spísať vady nového bytu pred prevzatím kľúčov alebo krátko po ňom. Obhliadku si naplánuj za denného svetla, počítaj s dvoma až troma hodinami a vezmi si pôdorys, zoznam štandardov od developera, zvinovací meter, vodováhu, baterku, nabíjačku telefónu a samolepiace štítky. Choď miestnosť po miestnosti, zakaždým v rovnakom poradí, každú vadu označ a odfoť a developerovi odovzdaj jeden písomný očíslovaný zoznam. Lehoty a záručné doby sa v jednotlivých krajinách líšia, preto si pred tým dňom over zmluvu a miestne predpisy.

Byt v novostavbe pred odovzdanímSťahovanie do nového bytuKúpa bytu vo výstavbe

Čo je preberanie a kedy sa robí

Vada je čokoľvek nedokončené, poškodené alebo iné, než bolo dohodnuté: dvere, ktoré drhnú, poškriabané okno, nefunkčná zásuvka, miestnosť menšia než na pôdoryse. V mnohých krajinách kupujúci byt pri odovzdaní prezrie a podpíše preberací protokol o tom, čo sa našlo. V iných nahlasuješ vady developerovi alebo poskytovateľovi záruky v stanovených lehotách po nasťahovaní.

Nech sú pravidlá tam, kde bývaš, akékoľvek, úloha je rovnaká: nájsť vady skoro, jasne ich zapísať a dostať písomnú odpoveď.

Pred tým dňom

• Prečítaj si zmluvu a zoznam štandardov. Hovoria, čo by si mal nájsť: podlahy, obklady, dvere, zásuvky, kuchyňu.
• Zožeň pôdorys svojho bytu a tabuľku rozmerov miestností.
• Opýtaj sa na pravidlá. Koľko času máš na nahlásenie vád a čo musí developer opraviť a dokedy. Rozhoduje tvoja zmluva a miestne právo.
• Naplánuj to cez deň. Mnohé vady sa ukážu len za denného svetla alebo pod baterkou držanou tesne pri povrchu.
• Vezmi so sebou druhého človeka. Jeden kontroluje, druhý píše.
• Zváž odborníka. V mnohých krajinách ponúkajú preberanie bytov platení technici, ktorí vedia, čo miestne normy pripúšťajú.

Čo si vziať

• Pôdorys, rozmery miestností a zoznam štandardov.
• Zvinovací meter alebo laserový diaľkomer na dlhé miestnosti.
• Vodováhu, ideálne dlhú, na steny, podlahy a parapety.
• Baterku, aby si si posvietil pozdĺž stien a stropov.
• Nabíjačku telefónu alebo zásuvkový tester.
• Samolepiace štítky, pero a telefón s dostatkom batérie.
• Fľašu vody na skúšku odtoku na balkóne a v sprche.
• List tenkého papiera, aby si videl, či vetracie otvory ťahajú.

Ako zapísať každú vadu

1. Postupuj v každej miestnosti v rovnakom poradí: dvere, steny, strop, podlaha, okná, potom vybavenie, zásuvky a kúrenie, v smere hodinových ručičiek od dverí.
2. Nalep očíslovaný štítok vedľa každej vady.
3. Urob dve fotky: jednu zblízka so štítkom v zábere a jednu zďaleka, aby bolo vidieť, kde to je.
4. Napíš jeden riadok na každú vadu: číslo, miestnosť, kde, čo. „7. Spálňa 1, okno vľavo od postele: škrabanec na skle, dolný roh.“
5. Zapíš, čo si nemohol skontrolovať, napríklad kúrenie v lete alebo výťah, ktorý ešte nepremáva, aby tento bod zostal otvorený.

Developerovi odovzdaj jeden písomný zoznam, nechaj si kópiu a požiadaj o písomnú odpoveď s termínom každej opravy.

Kontrolný zoznam, miestnosť po miestnosti

Vchodové dvere a predsieň

• Dvere sa ľahko otvárajú, zatvárajú a zamykajú; každý kľúč funguje; tesnenia sú celé.
• Zárubňa ani dvere nemajú preliačiny a škrabance.
• Domáci telefón a zvonček fungujú, ak sú namontované.

Každá miestnosť

• Rozmery miestností zodpovedajú pôdorysu s odchýlkou najviac pár centimetrov; výška stropu je taká, ako bola sľúbená.
• Steny a stropy: posvieť si pozdĺž nich baterkou a hľadaj hrbole, praskliny a nerovnomernú maľbu. Prilož k nim vodováhu; veľké medzery pod ňou si zapíš.
• Podlahy sú rovné, bez prasklín, odštiepených miest, medzier a dutých zvukov. Na dlažbu poklep hánkou prsta: dutá dlaždica znie inak.
• Okná sa otvárajú, zatvárajú a zamykajú, a kde majú, aj vyklápajú. Tesnenia sú celé; sklo ani rámy nie sú poškriabané; parapety sú pevné.
• Vnútorné dvere, ak sú osadené, sa otvárajú a zatvárajú bez drhnutia.
• Každá zásuvka a vypínač fungujú. Svetelné vývody, televízne a dátové zásuvky sú tam, kde ich ukazuje pôdorys.
• Radiátory alebo podlahové kúrenie sa zapnú a zohrejú. Ventily nekvapkajú.
• Vetracie otvory ťahajú: podrž pri nich papier.
• Žiadne vlhké miesta, škvrny ani zápach.

Kuchyňa

• Skrinky, dvierka a zásuvky sú namontované rovno a dobre sa zatvárajú, ak je kuchyňa súčasťou bytu.
• Pracovné dosky nemajú odštiepené miesta a ich spoje a tesnenia sú celé.
• Z batérií tečie teplá aj studená voda; voda z drezu rýchlo odteká; pod ním nič nekvapká.
• Spotrebiče sa zapnú a digestor beží.

Kúpeľňa a WC

• WC splachuje a znova sa napúšťa; z umývadla, vane a sprchy voda rýchlo odteká.
• Silikón okolo vane, sprchy a umývadla je neporušený.
• Obklady sú rovné, s rovnomernými škárami a bez prasklín.
• Podlaha sprchy má spád k odtoku: vylej trochu vody a sleduj ju.
• Ventilátor beží.

Balkón alebo terasa

• Vylej vodu: mala by stiecť k odtoku, nie stáť pri dverách.
• Zábradlie je pevné; podlaha nemá praskliny; prah dverí je utesnený.

Rozvody a doklady

• Odfoť každý merač tak, aby bolo vidieť stav a výrobné číslo.
• Rozvádzač s ističmi je popísaný.
• Dymové hlásiče fungujú, ak sú namontované.
• Prevezmi kľúče, čipy, návody, záručné listy a všetky osvedčenia, ktoré vyžaduje tvoja krajina.
• Over doplnky zo zmluvy: pivnicu, parkovacie miesto, poštovú schránku.

Po obhliadke

• Nepodpisuj, že byt nemá vady, ak si nejaké našiel. Postaraj sa, aby bol zoznam súčasťou protokolu.
• Opýtaj sa, čo sa stane pri vážnej vade. Niekde môžeš odmietnuť byt prevziať, kým sa vada neodstráni; rozhoduje tvoja zmluva a miestne právo.
• Skontroluj opravy a odškrtni ich v tom istom zozname.
• Zoznam a fotky si nechaj, kým neuplynú tvoje záručné doby.
• Pozri sa znova neskôr. Drobné praskliny sa často objavia po prvej vykurovacej sezóne. Nahlás ich písomne a včas.

Časté chyby

• Ponáhľať sa. Na väčšinu bytov hodina nestačí.
• Preberať po zotmení alebo s nábytkom v byte. Vady sa skryjú v zlom svetle a za škatuľami.
• Pustiť najprv vlastných remeselníkov. Potom sa ťažko dokazuje, kto spôsobil škrabanec.
• Zoznam v hlave. Platí len písomný zoznam s fotkami.

Pred odovzdaním kľúčov aj po ňom

Preberanie kontroluje, čo sa postavilo. Pred odovzdaním ten istý pôdorys ukáže, ako v byte budeš žiť. Vo Flatwalku nahráš pôdorys od developera, aj ako PDF, overíš jednu stenu podľa rozmerov miestností a prejdeš sa bytom vo výške očí so skutočným nábytkom v skutočnej veľkosti.

Ak je miestnosť postavená o pár centimetrov inak, ťukni na jej stenu a zadaj skutočnú dĺžku, aby nábytok, ktorý objednáš, sedel do skutočne postaveného bytu. Meter v 3D byte meria plán, nie skutočné steny: pri preberaní použi skutočný zvinovací meter.

Čo Flatwalk vie a staršie plánovače vynechávajú

Svetlá

Pridaj stropné svetlá, lampy a LED pásiky a uvidíš nový byt v noci, ešte skôr než v ňom budeš bývať.

Tvoj byt v meste

Zadaj adresu a ulica a domy okolo teba sa objavia v 3D tam, kde ich má mapa.

Slnko pre tvoju adresu

Skutočné slnečné svetlo tvojimi novými oknami, podľa dátumu a hodiny.

Jeden kus v tvojej izbe

Hneď ako máš kľúče, postav si sedačku v skutočnej veľkosti na novú podlahu, živou kamerou alebo na fotke izby.

Detaily

Kuchyne, šatníky, kúpeľne, podlahy, obklady a farby poskladané kus po kuse.

Ovládanie palcom

Ťukni na stenu, ktorá bola postavená inak, a zadaj jej skutočnú dĺžku.

Posuň pre ďalšie. Každý obrázok je priamo z aplikácie.

Jeden byt zadarmo

Časté otázky

Čo je preberanie bytu? Nájdenie a spísanie vád nového bytu, od škrabancov a uvoľneného vybavenia po nefunkčné zásuvky, aby ich developer mohol odstrániť.

Čo si vziať na preberanie bytu? Pôdorys, zoznam štandardov, zvinovací meter, vodováhu, baterku, zásuvkový tester alebo nabíjačku, štítky a telefón na fotky.

Ako dlho trvá preberanie bytu? Pri väčšine bytov počítaj s dvoma až troma hodinami, za denného svetla. Väčšie byty trvajú dlhšie.

Mám podpísať preberací protokol, ak nájdem vady? Najprv sa postaraj, aby bola každá vada zapísaná v protokole. Čo môžeš odmietnuť a koľko času má developer na opravu, závisí od tvojej zmluvy a miestneho práva.

Koľko času mám na nahlásenie vád bytu v novostavbe? Líši sa to podľa krajiny aj podľa zmluvy. Pred tým dňom si over oboje a vady nahlasuj písomne hneď, ako ich nájdeš.