Besiktning av nybyggd lägenhet: vad du kontrollerar vid tillträdet, rum för rum (2026)

Senast kontrollerad: 20 oktober 2026. Skriven av Flatwalk-teamet.

Kort svar. Att besiktiga en nybyggd lägenhet betyder att hitta och lista felen i ett nytt hem innan du får nycklarna eller strax efter. Boka genomgången i dagsljus, räkna med två till tre timmar och ta med planritningen, byggherrens rumsbeskrivning, ett måttband, ett vattenpass, en ficklampa, en mobilladdare och etiketter. Gå rum för rum i samma ordning varje gång, märk och fotografera varje fel och ge byggherren en enda skriftlig, numrerad lista. Frister och garantitider skiljer sig från land till land, så kontrollera ditt avtal och de lokala reglerna före dagen.

Gå runt i din nyproduktion före tillträdetFlytta till en ny lägenhetKöpa lägenhet på ritning

Vad en besiktning är, och när den görs

Ett fel är allt som är ofärdigt, skadat eller inte som avtalats: en dörr som tar i, ett repat fönster, ett uttag som inte fungerar, ett rum som är mindre än på ritningen. I många länder går köparen igenom lägenheten vid tillträdet och skriver under ett protokoll över det som hittades. I andra anmäler du fel till byggherren eller ett garantibolag inom bestämda perioder efter inflyttningen.

Oavsett reglerna där du bor är jobbet detsamma: hitta felen tidigt, skriv ner dem tydligt och få ett skriftligt svar.

Före dagen

• Läs avtalet och rumsbeskrivningen. De säger vad du ska hitta: golv, kakel, dörrar, uttag, köket.
• Skaffa planritningen för just din lägenhet och tabellen med rumsmått.
• Fråga om reglerna. Hur länge du har på dig att anmäla fel, och vad byggherren måste åtgärda och när. Ditt avtal och lokal lag avgör.
• Boka en tid i dagsljus. Många fel syns bara i dagsljus eller i ljuset från en ficklampa som hålls längs ytan.
• Ta med en person till. En kontrollerar, en skriver.
• Överväg att anlita ett proffs. Besiktningsmän mot betalning finns i många länder och vet vad lokala normer tillåter.

Vad du ska ta med

• Planritningen, rumsmåtten och rumsbeskrivningen.
• Ett måttband, eller en lasermätare för långa rum.
• Ett vattenpass, helst ett långt, för väggar, golv och fönsterbänkar.
• En ficklampa, att lysa längs väggar och tak med.
• En mobilladdare eller en uttagsprovare.
• Etiketter, en penna och en mobil med mycket batteri.
• En flaska vatten, för att testa avloppen på balkongen och i duschen.
• Ett silkespapper, för att se om ventilerna drar.

Så noterar du varje fel

1. Gå i samma ordning i varje rum: dörr, väggar, tak, golv, fönster, sedan inredning, uttag och värme, medurs från dörren.
2. Sätt en numrerad etikett bredvid varje fel.
3. Ta två foton: ett på nära håll med etiketten i bild, ett på avstånd som visar var felet sitter.
4. Skriv en rad per fel: nummer, rum, var, vad. ”7. Sovrum 1, fönstret till vänster om sängen: repa i glaset, nedre hörnet.”
5. Notera det du inte kunde kontrollera, som värmen på sommaren eller en hiss som ännu inte går, så att den punkten står kvar som öppen.

Ge byggherren en skriftlig lista, behåll en kopia och be om ett skriftligt svar med datum för varje åtgärd.

Checklistan, rum för rum

Ytterdörr och hall

• Dörren öppnas, stängs och låses smidigt; alla nycklar fungerar; tätningslisterna är hela.
• Karmen och dörren är fria från bucklor och repor.
• Porttelefonen och dörrklockan fungerar, där sådana finns.

Varje rum

• Rumsmåtten stämmer med ritningen inom några centimeter; takhöjden är den utlovade.
• Väggar och tak: lys med ficklampan längs dem och leta efter bulor, sprickor och fläckig målning. Håll vattenpasset mot dem; stora glipor under det är värda att notera.
• Golven är plana, utan sprickor, skador, springor eller partier som låter ihåliga. Knacka på klinkern med en knoge: en ihålig platta låter annorlunda.
• Fönstren går att öppna, vädringsläget fungerar där det ska, och de stängs och låses. Tätningslisterna är hela; glas och karmar är inte repade; fönsterbänkarna sitter fast.
• Innerdörrar, där sådana finns, öppnas och stängs utan att ta i.
• Alla uttag och strömbrytare fungerar. Belysnings-, tv- och datauttag sitter där ritningen visar.
• Element eller golvvärme går att sätta på och blir varma. Ventilerna på elementen droppar inte.
• Ventilerna drar: håll silkespapperet mot dem.
• Inga fuktfläckar, missfärgningar eller lukter.

Kök

• Skåp, luckor och lådor sitter rakt och stängs ordentligt, där ett kök ingår.
• Bänkskivorna har inga skador, och skarvar och tätningar är hela.
• Kranarna ger varmt och kallt; vattnet rinner snabbt ur diskhon; inget droppar under.
• Vitvarorna går att slå på, och fläkten fungerar.

Badrum och toalett

• Toaletten spolar och fylls på; vattnet rinner snabbt undan i handfat, badkar och dusch.
• Silikonfogen runt badkar, dusch och handfat är obruten.
• Kaklet är plant, med jämna fogar och utan sprickor.
• Duschgolvet lutar mot golvbrunnen: häll ut lite vatten och titta.
• Badrumsfläkten fungerar.

Balkong eller terrass

• Häll ut vatten: det ska rinna till avloppet, inte bli stående mot dörren.
• Räcket sitter fast; golvet har inga sprickor; dörrens tröskel är tätad.

Installationer och dokument

• Fotografera varje mätare med mätarställning och nummer.
• Elcentralen är märkt.
• Brandvarnarna fungerar, där sådana finns.
• Samla in nycklar, taggar, bruksanvisningar, garantier och de intyg ditt land kräver.
• Kontrollera tilläggen i ditt avtal: förråd, parkeringsplats, brevlåda.

Efter genomgången

• Skriv inte under att lägenheten är felfri om du hittade fel. Se till att listan kommer med i protokollet.
• Fråga vad som händer vid ett allvarligt fel. På vissa håll kan du vägra ta emot lägenheten tills felet är åtgärdat; ditt avtal och lokal lag avgör.
• Kontrollera åtgärderna och bocka av dem på samma lista.
• Spara listan och fotona tills dina garantitider har gått ut.
• Titta igen senare. Små sprickor visar sig ofta efter den första eldningssäsongen. Anmäl dem skriftligt, i tid.

Vanliga misstag

• Att ha bråttom. En timme räcker inte för de flesta lägenheter.
• Att besiktiga när det är mörkt eller med möbler inne. Fel gömmer sig i dåligt ljus och bakom flyttkartonger.
• Att låta dina egna hantverkare börja först. Då är det svårt att visa vem som orsakade en repa.
• En lista i huvudet. Bara en skriftlig lista med foton räknas.

Före nycklarna, och efter dem

Besiktningen kontrollerar det som byggts. Före tillträdet visar samma planritning hur du kommer att bo i lägenheten. I Flatwalk laddar du upp byggherrens ritning, även en PDF, kontrollerar en vägg mot rumsmåtten och går runt i ögonhöjd med riktiga möbler i verklig storlek.

Har ett rum byggts några centimeter annorlunda, tryck på dess vägg och skriv in den verkliga längden, så att möblerna du beställer passar lägenheten som den faktiskt byggdes. Måttbandet i lägenheten i 3D mäter ritningen, inte de riktiga väggarna: till besiktningen använder du ett riktigt måttband.

Det Flatwalk gör som äldre planeringsverktyg hoppar över

Belysning

Lägg till taklampor, lampor och LED-list och se den nya lägenheten på kvällen innan du bor där.

Din lägenhet i sin stad

Ange adressen så dyker gatan och husen runt omkring dig upp i 3D där kartan har dem.

Sol för din adress

Verkligt solljus genom dina nya fönster, efter datum och klockslag.

En möbel i ditt eget rum

När du har fått nycklarna ställer du en soffa på ditt nya golv i verklig storlek, med kameran i realtid eller i ett foto av rummet.

Detaljer

Kök, garderober, badrum, golv, kakel och färg, byggda del för del.

Gjort för tummen

Tryck på en vägg som byggdes annorlunda och skriv in dess verkliga längd.

Svep för mer. Varje bild visar själva appen.

En lägenhet, gratis

Vanliga frågor

Vad är en besiktning av en nybyggd lägenhet? Att hitta och lista felen i ett nytt hem, från repor och lösa detaljer till uttag som inte fungerar, så att byggherren kan åtgärda dem.

Vad ska jag ta med till besiktningen? Planritningen, rumsbeskrivningen, ett måttband, ett vattenpass, en ficklampa, en uttagsprovare eller laddare, etiketter och en mobil för foton.

Hur lång tid tar en besiktning? Räkna med två till tre timmar för de flesta lägenheter, i dagsljus. Större lägenheter tar längre tid.

Ska jag skriva under tillträdespapperen om jag hittar fel? Se först till att varje fel skrivs in i protokollet. Vad du kan vägra, och hur lång tid byggherren har på sig att åtgärda saker, beror på ditt avtal och lokal lag.

Hur länge har jag på mig att anmäla fel i en nybyggd lägenhet? Det skiljer sig från land till land och från avtal till avtal. Kontrollera båda före dagen, och anmäl fel skriftligt så snart du hittar dem.