Desperfectos de obra nueva: qué revisar en la entrega del piso, habitación por habitación (2026)

Última revisión: 20 de octubre de 2026. Escrito por el equipo de Flatwalk.

Respuesta corta. Revisar un piso nuevo significa encontrar y anotar sus defectos antes de recibir las llaves o poco después. Concierta la visita de día, reserva dos o tres horas y lleva el plano, la memoria de calidades de la promotora, un metro, un nivel, una linterna, un cargador de móvil y etiquetas adhesivas. Ve habitación por habitación, siempre en el mismo orden, etiqueta y fotografía cada defecto y entrega a la promotora una sola lista por escrito y numerada. Los plazos y los periodos de garantía cambian de un país a otro, así que revisa tu contrato y la normativa local antes del día.

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Qué es revisar un piso nuevo y cuándo se hace

Un defecto es todo lo que está sin terminar, dañado o no es lo acordado: una puerta que roza, una ventana rayada, un enchufe que no funciona, una habitación más pequeña que en el plano. En muchos países el comprador revisa el piso en la entrega y firma un acta de entrega con lo encontrado. En otros, los defectos se comunican a la promotora o a una aseguradora de garantía dentro de unos plazos fijados después de entrar a vivir.

Sean cuales sean las normas donde vives, el trabajo es el mismo: encontrar los defectos pronto, anotarlos con claridad y conseguir una respuesta por escrito.

Antes del día

• Lee el contrato y la memoria de calidades. Indican lo que deberías encontrar: suelos, azulejos, puertas, enchufes, la cocina.
• Consigue el plano de tu propio piso y la tabla de superficies.
• Pregunta por las normas. Cuánto tiempo tienes para comunicar defectos y qué debe arreglar la promotora y para cuándo. Lo deciden tu contrato y la ley local.
• Ve de día. Muchos defectos solo se ven con luz natural o con una linterna rasante.
• Ve acompañado. Una persona revisa y otra apunta.
• Piensa en un profesional. En muchos países hay técnicos que cobran por hacer esta revisión y conocen lo que permiten las normas locales.

Qué llevar

• El plano, las medidas de las habitaciones y la memoria de calidades.
• Un metro, o un medidor láser para las habitaciones largas.
• Un nivel, mejor largo, para paredes, suelos y alféizares.
• Una linterna, para iluminar a ras de paredes y techos.
• Un cargador de móvil o un comprobador de enchufes.
• Etiquetas adhesivas, un bolígrafo y un móvil con mucha batería.
• Una botella de agua, para probar los desagües del balcón y la ducha.
• Una hoja de papel de seda, para ver si las rejillas de ventilación tiran.

Cómo anotar cada defecto

1. Sigue el mismo orden en cada habitación: puerta, paredes, techo, suelo, ventanas, y luego equipamiento, enchufes y calefacción, en el sentido de las agujas del reloj desde la puerta.
2. Pon una etiqueta numerada junto a cada defecto.
3. Haz dos fotos: una de cerca con la etiqueta dentro, otra más abierta que muestre dónde está.
4. Escribe una línea por defecto: número, habitación, dónde, qué. «7. Dormitorio 1, ventana a la izquierda de la cama: arañazo en el cristal, esquina inferior.»
5. Anota lo que no pudiste comprobar, como la calefacción en verano o un ascensor que aún no funciona, para que quede pendiente.

Entrega a la promotora una sola lista por escrito, guarda una copia y pide una respuesta por escrito con la fecha de cada reparación.

La lista, habitación por habitación

Puerta de entrada y recibidor

• La puerta abre, cierra y cierra con llave sin esfuerzo; todas las llaves funcionan; las juntas están intactas.
• El marco y la puerta no tienen golpes ni arañazos.
• El portero automático y el timbre funcionan, si los hay.

Cada habitación

• Las medidas de las habitaciones coinciden con el plano con unos pocos centímetros de diferencia; la altura del techo es la prometida.
• Paredes y techos: pasa la linterna a ras en busca de abultamientos, grietas y pintura irregular. Apoya el nivel; si deja huecos grandes, apúntalo.
• Los suelos están nivelados, sin grietas, desconchones, juntas abiertas ni zonas que suenen a hueco. En los azulejos, golpea con un nudillo: una pieza hueca suena distinto.
• Las ventanas abren, oscilan donde corresponde, cierran y se bloquean. Las juntas están intactas; cristales y marcos sin arañazos; los alféizares, firmes.
• Las puertas interiores, si las hay, abren y cierran sin rozar.
• Todos los enchufes e interruptores funcionan. Los puntos de luz, televisión y datos están donde indica el plano.
• Los radiadores o el suelo radiante se encienden y se calientan. Las llaves de los radiadores no gotean.
• Las rejillas de ventilación tiran: acerca el papel de seda.
• No hay manchas de humedad, marcas ni malos olores.

Cocina

• Los muebles, puertas y cajones están rectos y cierran bien, si la cocina está incluida.
• Las encimeras no tienen desconchones, y sus uniones y sellados están bien rematados.
• Los grifos dan agua caliente y fría; el fregadero desagua rápido; nada gotea debajo.
• Los electrodomésticos se encienden y la campana funciona.

Baño y aseo

• La cisterna descarga y se vuelve a llenar; lavabo, bañera y ducha desaguan rápido.
• La silicona alrededor de la bañera, la ducha y el lavabo es continua.
• Los azulejos están planos, con juntas uniformes y sin grietas.
• El suelo de la ducha tiene pendiente hacia el desagüe: echa un poco de agua y observa.
• El extractor funciona.

Balcón o terraza

• Echa agua: debe ir al desagüe, no encharcarse junto a la puerta.
• Las barandillas son firmes; el suelo no tiene grietas; el umbral de la puerta está sellado.

Instalaciones y documentación

• Fotografía cada contador con su lectura y su número.
• El cuadro eléctrico está rotulado.
• Los detectores de humo funcionan, si los hay.
• Recoge llaves, mandos, manuales, garantías y los certificados que exija tu país.
• Comprueba los extras de tu contrato: trastero, plaza de garaje, buzón.

Después de la revisión

• No firmes que el piso no tiene defectos si has encontrado alguno. Asegúrate de que la lista queda en el acta.
• Pregunta qué pasa con un defecto grave. En algunos sitios puedes rechazar el piso hasta que se arregle; lo deciden tu contrato y la ley local.
• Comprueba las reparaciones y márcalas en la misma lista.
• Guarda la lista y las fotos hasta que venzan los plazos de garantía.
• Vuelve a mirar más adelante. Las grietas pequeñas suelen aparecer tras la primera temporada de calefacción. Comunícalas por escrito y a tiempo.

Errores habituales

• Ir con prisa. Una hora no basta para la mayoría de los pisos.
• Revisar de noche o con los muebles dentro. Los defectos se esconden con poca luz y detrás de las cajas.
• Dejar que tus propios operarios empiecen antes de la revisión. Luego es difícil demostrar quién hizo un arañazo.
• Una lista en la cabeza. Solo cuenta una lista por escrito con fotos.

Antes de las llaves, y después

En la revisión compruebas lo que se ha construido. Antes de la entrega, el mismo plano muestra cómo vivirás en él. En Flatwalk subes el plano de la promotora, aunque sea un PDF, compruebas una pared con las medidas de las habitaciones y recorres el piso a la altura de los ojos con muebles reales a tamaño real.

Si una habitación salió unos centímetros distinta, toca su pared y escribe la longitud real, para que los muebles que encargues quepan en el piso tal como se construyó. El metro del piso 3D mide el plano, no las paredes reales: para la revisión, usa un metro de verdad.

Lo que Flatwalk hace y los planificadores de siempre no

Luces

Añade plafones, lámparas y tiras LED y mira el piso nuevo de noche antes de vivir en él.

Tu piso en su ciudad

Indica la dirección: la calle y los edificios de alrededor aparecen en 3D allí donde el mapa los tiene.

El sol en tu dirección

Luz solar real por tus nuevas ventanas, según la fecha y la hora.

Un mueble, en tu propia habitación

Cuando tengas las llaves, coloca un sofá sobre tu nuevo suelo a tamaño real con la cámara en directo o en una foto de la habitación.

Detalle

Cocinas, armarios, baños, suelos, azulejos y pintura, construidos pieza a pieza.

Pensado para el pulgar

Toca una pared que se construyó con otra medida y escribe su longitud real.

Desliza para ver más. Cada imagen es la propia app.

Un piso, gratis

Preguntas frecuentes

¿Qué es revisar un piso de obra nueva? Encontrar y anotar los defectos de una vivienda nueva, desde arañazos y piezas sueltas hasta enchufes que no funcionan, para que la promotora los arregle.

¿Qué debo llevar a la revisión de un piso nuevo? El plano, la memoria de calidades, un metro, un nivel, una linterna, un comprobador de enchufes o un cargador, etiquetas y un móvil para las fotos.

¿Cuánto dura la revisión de un piso nuevo? Reserva dos o tres horas para la mayoría de los pisos, de día. Los pisos más grandes llevan más tiempo.

¿Debo firmar el acta de entrega si encuentro defectos? Asegúrate primero de que cada defecto queda escrito en el acta. Lo que puedes rechazar, y cuánto tiempo tiene la promotora para arreglarlo, depende de tu contrato y de la ley local.

¿Cuánto tiempo tengo para comunicar defectos en un piso de obra nueva? Depende del país y del contrato. Revisa ambos antes del día y comunica los defectos por escrito en cuanto los encuentres.