買預售屋：你看得到什麼、有哪些風險、平面圖要核對什麼，以及簽約前怎樣先看見它（2026）

最後查核：2026年10月20日。由 Flatwalk 團隊撰寫。

簡單來說： 買預售屋，就是在房子蓋好之前，看著圖買下它。你看得到平面圖、建材設備表、電腦合成示意圖，常常還有樣品屋。主要的風險是：蓋好的房子可能小一點或不太一樣，景觀和採光不像示意圖暗示的那樣，以及延遲完工。讀懂平面圖真正畫了什麼，用書面提問，並針對合約和訂金尋求你自己的法律意見，因為各國規定不同。簽約之前，把平面圖變成3D房子，帶著真實尺寸的家具走一遍。

交屋之前走一遍你的新房子平面圖怎麼看我的房子日照有多少？

你看得到什麼

• 你那一戶的平面圖，通常附一張房間尺寸表。
• 建材設備說明：裝修材料、廚房、衛浴設備、地板、冷氣和窗戶。
• 電腦合成示意圖，呈現建築、房間和景觀。
• 配置圖，標出建築、周圍的鄰棟、停車位和花園。
• 樣品屋，如果有的話，有時設在遠離基地的接待中心。
• 合約和價目表，寫著訂金、付款方式和預計完工日期。

你看不到的：真實的景觀、真實的採光，也沒有機會量任何東西。

樣品屋和示意圖不會告訴你的事

• 樣品屋是為了賣房而布置的。 它們常有不屬於標準配備的加購：更好的廚房、更好的地板、更多燈。要一份書面清單，列出你那一戶的標準配備。
• 樣品屋的家具常常比較小。 窄床或短沙發會讓房間看起來比較大。量一量它們。
• 樣品屋可能不是你那一戶。 不同樓層、建築的另一側，或不同的格局。
• 示意圖呈現的是最好的那一天。 廣角鏡頭、枝葉茂密的大樹，還有被畫得很遠的鄰棟。大多數都註明僅供參考。

把風險說清楚

1. 面積。 蓋好的房子可能和平面圖有一點差異。很多合約允許一定的誤差；問清楚你的合約允許多少，超過時你能怎麼做。樓地板面積的算法也不一樣：有些數字包含牆、陽台或儲藏室，有些只算室內實際可用的面積。問清楚你的是怎麼算的。
2. 施工期間的變更。 角落多了包覆管線的凸角、冷氣室內機換了位置、窗戶變小。問清楚你會怎麼被通知，以及如果你不接受某項變更會怎樣。
3. 景觀和採光。 同一個建案的後期工程，或附近規劃中的其他建築，可能兩者都擋住。查看配置圖和當地的都市計畫紀錄。
4. 延遲。 完工日期常常延後。問清楚合約對延遲完工怎麼規定：最後期限、解約權、賠償。也想想你自己的時程：租約到期，或房貸核貸的期限比完工先到。
5. 價值。 完工時銀行的鑑價可能低於你們約定的價格，差額要由你補足。
6. 建商。 如果建商出了問題，你的錢會怎樣，取決於你所在國家的規定和你的合約。去看看他們已經完工的建案。

訂金、保障和合約

這是各國差異最大的地方。一般的訂金多少、什麼時候要付款、你的錢是否受到專戶、保證或保險的保障、你能不能反悔，以及建築的保固範圍，都由當地法律和你的合約決定。我們刻意不寫任何數字：在一個國家正確的數字，到了下一個國家就是錯的。

簽約或付款之前：

• 用書面詢問你的訂金怎麼保障，以及如果房子始終沒有蓋好，訂金會怎樣。
• 讀完整份合約，而不是接待中心給的摘要。
• 找你自己的顧問，依你的國家，可能是律師或公證人，為你工作，而不是為建商工作。
• 保留每一份文件：平面圖、建材設備說明、價目表、電子郵件。蓋好的房子就是要拿來跟它們比對。

平面圖要核對什麼

• 戶號、樓層和座向。 找到指北針。很多格局在走廊兩側是鏡像對稱的，所以要核對你的門和窗是否在平面圖畫的位置。
• 房間尺寸從哪裡量。 一個L型房間以最長、最寬的地方來量，聽起來會比你實際能擺家具的長方形大。
• 擺家具的牆。 客廳要有一面長而完整的牆放沙發和電視；臥室要有一面牆放床，兩邊各放一個床頭櫃。
• 門和它的開啟方向。 每道門的弧線，都會占掉你無法使用的地板和牆面。
• 窗戶。 大小、窗台高度和座向。落地玻璃底下就沒有牆可以靠家具。
• 天花板高度、局部降低的天花板，以及角落的小方塊：會占空間的管線包覆和柱子。
• 收納。 外套、吸塵器、洗衣機。
• 牆的另一邊。 臥室後面是什麼：電梯、樓梯，還是鄰居的客廳。
• 平面圖上畫的家具。 別管它。它是為了看起來放得下而畫的，不是依你的尺寸畫的。

簽約前怎樣先看見它

1. 拿到正確的平面圖。 你那一戶確切的PDF，而不是通用的標準格局圖。
2. 把它變成3D。 上傳平面圖或畫出來，然後用尺寸表核對一面牆。只要這一面是對的，其餘部分的比例也就對了。
3. 布置家具。 先以真實尺寸放你自己的家具，再放真實商店的新家具。
4. 以眼睛高度走一遍。 打開門，坐在沙發上，看看窗外。
5. 再回樣品屋一趟，帶上你的尺寸、捲尺和問題。

在 Flatwalk 裡，你上傳平面圖（如果是PDF，就選出那一頁）或畫出來，再核對一面牆。真實商店的家具以真實尺寸呈現，附價格和商店連結。你以眼睛高度走一遍，加上燈光，依日期和時間看到該地址的真實日照。老實說，它也有限制：3D房子準不準，取決於平面圖；街道上只顯示地圖上已經有的建築，不包括還在規劃中的；日照以晴天計算，不計算外面的建築和樹木。它讓你看到房間，而不是從你那層樓看出去的景觀。

常見錯誤

• 被樣品屋迷住。 問清楚什麼是標準配備，並量一量家具。
• 相信面積數字，卻沒問它是怎麼算的。
• 在你自己的顧問讀過合約之前就簽約。
• 把生活計畫綁在完工日期上。 預留延遲的空間。

Flatwalk 有、老牌設計軟體卻沒有的功能

燈光

加上吸頂燈、檯燈和LED燈條，在房子蓋好之前就看看它夜裡的樣子。

你家和周邊街區

輸入地址，你周圍的街道和建築就會以3D出現（只要地圖上有資料）。

依你的地址看日照

依日期和時間，看真實的陽光穿過平面圖上的窗戶。

一件家具，放進你的房間

一拿到鑰匙，就能透過即時相機或房間照片，把沙發以真實尺寸放在真實的地板上。

細節

廚房、衣櫃、浴室、地板、磁磚和油漆一件一件組出來，讓你在家具擺好的情況下挑選建材。

為拇指設計

點一下牆、門或沙發，它的選項就會出現。

滑動看更多。每張圖片都是App本身的畫面。

一間房子，免費

常見問題

買預售屋是什麼意思？ 在房子蓋好之前，看著圖買下它。通常簽約時付訂金，完工時付清餘款，但付款階段和金額取決於你的國家和合約。

買預售屋有哪些風險？ 房子小一點或不太一樣、景觀和採光跟示意圖不同、延遲完工，以及完工時的價值低於買價。

蓋好的房子會比平面圖小嗎？ 可能有一點差異，很多合約允許一定的誤差。問清楚你的合約允許多少，以及面積是怎麼算的。

我的訂金怎麼保障？ 取決於你的國家和合約。用書面問建商，並在付款之前，請你自己的律師或公證人核對答覆。

預售屋蓋好之前，怎樣先看到它？ 把你那一戶的平面圖變成3D，核對一面牆，以真實尺寸布置家具，再以眼睛高度走一遍，搭配該地址的日照。