Trả lời ngắn. Nghiệm thu (snagging) là tìm và lập danh sách các lỗi trong một căn nhà mới trước, hoặc ngay sau, khi bạn nhận chìa khóa. Hãy hẹn kiểm tra vào ban ngày, dành hai đến ba tiếng, và mang theo bản vẽ mặt bằng, danh mục vật liệu hoàn thiện của chủ đầu tư, thước dây, thước thủy, đèn pin, sạc điện thoại và nhãn dán. Đi lần lượt từng phòng, lần nào cũng theo cùng một thứ tự, dán nhãn và chụp ảnh mọi lỗi, rồi gửi chủ đầu tư một danh sách bằng văn bản có đánh số. Thời hạn và thời gian bảo hành khác nhau tùy quốc gia, vì vậy hãy xem hợp đồng và quy định địa phương trước ngày đó.
Đi dạo căn hộ mới trước khi bàn giaoChuyển đến căn hộ mớiMua căn hộ trên giấy
Nghiệm thu là gì, và diễn ra khi nào
Lỗi là bất cứ thứ gì chưa hoàn thiện, bị hư hỏng hoặc không như đã thỏa thuận: một cánh cửa bị kẹt, một ô kính bị trầy, một ổ cắm không có điện, một căn phòng nhỏ hơn bản vẽ. Ở nhiều nước, người mua kiểm tra căn hộ lúc bàn giao và ký biên bản ghi lại những gì đã phát hiện. Ở những nước khác, bạn báo lỗi cho chủ đầu tư hoặc đơn vị bảo hành trong những khoảng thời gian nhất định sau khi dọn vào.
Dù quy định nơi bạn sống thế nào, việc cần làm vẫn như nhau: phát hiện lỗi sớm, ghi lại rõ ràng và nhận được câu trả lời bằng văn bản.
Trước ngày kiểm tra
- Đọc hợp đồng và danh mục vật liệu hoàn thiện. Hai tài liệu này cho biết căn hộ phải có những gì: sàn, gạch ốp, cửa, ổ cắm, bếp.
- Lấy bản vẽ mặt bằng của đúng căn hộ bạn cùng bảng kích thước các phòng.
- Hỏi về quy định. Bạn có bao lâu để báo lỗi, và chủ đầu tư phải sửa những gì trước thời hạn nào. Hợp đồng và luật địa phương quyết định.
- Chọn giờ ban ngày. Nhiều lỗi chỉ lộ ra dưới ánh sáng ban ngày hoặc dưới đèn pin chiếu sát bề mặt.
- Đi cùng một người nữa. Một người kiểm tra, một người ghi chép.
- Cân nhắc thuê người chuyên nghiệp. Dịch vụ kiểm tra có thu phí có mặt ở nhiều nước và họ biết tiêu chuẩn địa phương cho phép những gì.
Cần mang theo gì
- Bản vẽ mặt bằng, kích thước các phòng và danh mục vật liệu hoàn thiện.
- Thước dây, hoặc máy đo laser cho những phòng dài.
- Thước thủy, tốt nhất là loại dài, cho tường, sàn và bệ cửa sổ.
- Đèn pin, để chiếu dọc theo tường và trần.
- Sạc điện thoại hoặc dụng cụ thử ổ cắm.
- Nhãn dán, bút, và một chiếc điện thoại còn nhiều pin.
- Một chai nước, để thử thoát nước ở ban công và chỗ tắm.
- Một tờ giấy ăn, để xem lỗ thông gió có hút không.
Cách ghi lại từng lỗi
- Đi theo cùng một thứ tự ở mọi phòng: cửa, tường, trần, sàn, cửa sổ, rồi thiết bị, ổ cắm và điều hòa, theo chiều kim đồng hồ tính từ cửa.
- Dán một nhãn có số cạnh mỗi lỗi.
- Chụp hai ảnh: một ảnh cận cảnh có nhãn trong khung hình, một ảnh rộng để thấy vị trí.
- Viết một dòng cho mỗi lỗi: số, phòng, vị trí, lỗi gì. "7. Phòng ngủ 1, cửa sổ bên trái giường: vết trầy trên kính, góc dưới."
- Ghi lại những gì bạn chưa kiểm tra được, như thang máy chưa chạy, để mục đó vẫn được ghi là chưa xong.
Gửi chủ đầu tư một danh sách bằng văn bản, giữ một bản sao, và yêu cầu trả lời bằng văn bản kèm ngày sửa cho từng lỗi.
Checklist, từng phòng một
Cửa chính và sảnh vào
- Cửa mở, đóng và khóa êm; chìa nào cũng dùng được; gioăng cửa còn nguyên.
- Khung cửa và cánh cửa không bị móp hay trầy.
- Chuông cửa và hệ thống liên lạc nội bộ hoạt động, nếu có lắp.
Mọi phòng
- Kích thước phòng khớp với bản vẽ, chênh lệch chỉ vài centimet; chiều cao trần đúng như cam kết.
- Tường và trần: chiếu đèn pin dọc theo bề mặt để tìm chỗ lồi, vết nứt và sơn loang lổ. Áp thước thủy vào; khe hở lớn bên dưới thước đáng được ghi lại.
- Sàn phẳng, không nứt, mẻ, hở khe hay kêu bộp. Với sàn gạch, gõ bằng khớp ngón tay: viên gạch bị bộp nghe tiếng khác.
- Cửa sổ mở được, lật được nếu là loại lật, đóng và khóa được. Gioăng còn nguyên; kính và khung không bị trầy; bệ cửa sổ chắc chắn.
- Cửa trong nhà, nếu có lắp, mở và đóng không bị kẹt.
- Mọi ổ cắm và công tắc đều hoạt động. Các điểm đèn, điểm TV và điểm mạng nằm đúng chỗ bản vẽ thể hiện.
- Máy điều hòa, nếu đã lắp, bật lên và thổi ra hơi lạnh. Ống thoát nước của máy không nhỏ giọt vào trong nhà.
- Lỗ thông gió hút: áp tờ giấy ăn vào.
- Không có vết ẩm, vết ố hay mùi lạ.
Bếp
- Tủ, cánh tủ và ngăn kéo được lắp thẳng và đóng khít, nếu căn hộ bàn giao kèm bếp.
- Mặt bếp không bị mẻ, các mối nối và đường keo đầy đủ.
- Vòi chảy nước nóng và lạnh; chậu rửa thoát nhanh; bên dưới không rỉ nước.
- Các thiết bị bật được, máy hút mùi chạy.
Phòng tắm và nhà vệ sinh
- Bồn cầu xả và cấp nước lại được; chậu rửa mặt, bồn tắm và chỗ tắm đứng thoát nước nhanh.
- Đường keo quanh bồn tắm, chỗ tắm đứng và chậu rửa mặt không bị đứt.
- Gạch ốp phẳng, mạch đều và không nứt.
- Sàn chỗ tắm đứng dốc về phía phễu thu: đổ một ít nước và quan sát.
- Quạt hút hoạt động.
Ban công hoặc sân hiên
- Đổ nước: nước phải chảy về phễu thu, không đọng lại sát cửa.
- Lan can chắc chắn; sàn không nứt; ngưỡng cửa được làm kín.
Hệ thống kỹ thuật và giấy tờ
- Chụp ảnh mọi đồng hồ kèm chỉ số và số đồng hồ.
- Tủ điện có dán nhãn từng aptomat.
- Đầu báo khói hoạt động, nếu có lắp.
- Nhận chìa khóa, thẻ từ, sách hướng dẫn, phiếu bảo hành và mọi giấy chứng nhận mà nước bạn yêu cầu.
- Kiểm tra các hạng mục kèm theo trong hợp đồng: kho, chỗ đỗ xe, hộp thư.
Sau buổi kiểm tra
- Đừng ký xác nhận căn hộ không có lỗi nếu bạn đã phát hiện lỗi. Hãy chắc chắn danh sách được đưa vào biên bản.
- Hỏi xem chuyện gì xảy ra nếu có lỗi nghiêm trọng. Ở một số nơi bạn có thể từ chối nhận căn hộ cho đến khi lỗi được khắc phục; hợp đồng và luật địa phương quyết định.
- Kiểm tra các phần đã sửa và đánh dấu trên cùng danh sách đó.
- Giữ danh sách và ảnh cho đến khi hết các thời hạn bảo hành.
- Kiểm tra lại sau này. Vết nứt nhỏ thường xuất hiện trong năm đầu tiên. Hãy báo bằng văn bản, kịp thời.
Lỗi thường gặp
- Vội vàng. Một tiếng là không đủ với hầu hết các căn hộ.
- Kiểm tra khi trời tối hoặc khi đồ đạc đã chuyển vào. Lỗi dễ bị che khuất khi thiếu sáng và sau các thùng đồ.
- Để thợ của bạn vào làm trước. Sau đó rất khó chứng minh ai gây ra vết trầy.
- Danh sách chỉ nằm trong đầu. Chỉ danh sách bằng văn bản kèm ảnh mới có giá trị.
Trước khi nhận chìa khóa, và sau đó
Nghiệm thu là kiểm tra những gì đã được thi công. Trước khi bàn giao, chính bản vẽ mặt bằng đó cho thấy bạn sẽ sống trong căn hộ thế nào. Trong Flatwalk bạn tải lên bản vẽ của chủ đầu tư, kể cả file PDF, đối chiếu một bức tường với kích thước phòng và đi dạo ngang tầm mắt với nội thất thật ở kích thước thật.
Nếu một phòng được xây lệch vài centimet, hãy chạm vào bức tường của nó và gõ chiều dài thật, để nội thất bạn đặt mua vừa với căn hộ như thực tế đã xây. Thước dây trong căn hộ 3D đo bản vẽ, không đo tường thật: khi nghiệm thu, hãy dùng một chiếc thước dây thật.
Flatwalk làm được những gì mà các phần mềm cũ bỏ qua
Ánh sáng
Thêm đèn trần, đèn bàn và dải đèn LED để xem căn hộ mới vào ban đêm trước khi bạn dọn đến.
Căn hộ của bạn trong thành phố
Nhập địa chỉ và con phố cùng các tòa nhà xung quanh bạn hiện ra bằng 3D ở nơi bản đồ có dữ liệu.
Nắng theo địa chỉ của bạn
Nắng thật rọi qua những ô cửa sổ mới của bạn, theo ngày và giờ.
Một món đồ, trong chính phòng của bạn
Khi đã có chìa khóa, đặt một chiếc sofa lên sàn nhà mới với kích thước thật qua camera trực tiếp hoặc trong ảnh chụp căn phòng.
Chi tiết
Bếp, tủ quần áo, phòng tắm, sàn, gạch ốp và sơn, được dựng từng món một.
Thiết kế cho ngón tay cái
Chạm vào bức tường được xây khác bản vẽ và gõ chiều dài thật của nó.
Vuốt để xem thêm. Mọi hình ảnh đều chụp từ chính ứng dụng.
Một căn hộ, miễn phí
Hầu hết mọi người chỉ lên kế hoạch cho một ngôi nhà. Với nhu cầu đó, Flatwalk không tốn đồng nào: không giới hạn thời gian dùng thử, không cần thẻ. Vẽ, kích thước tường chính xác, nội thất, ánh sáng, nắng và đi dạo đều được bao gồm, và mỗi công cụ AI, chẳng hạn đọc bản vẽ mặt bằng từ ảnh chụp, cho một lần dùng thử miễn phí. Gói thành viên dành cho những ai muốn nhiều căn hộ hơn hoặc nhiều AI hơn.
Những câu hỏi thường gặp
Nghiệm thu căn hộ (snagging) là gì? Là tìm và lập danh sách các lỗi trong một căn nhà mới, từ vết trầy và thiết bị lỏng lẻo đến ổ cắm không hoạt động, để chủ đầu tư khắc phục.
Nên mang gì khi đi nghiệm thu căn hộ? Bản vẽ mặt bằng, danh mục vật liệu hoàn thiện, thước dây, thước thủy, đèn pin, dụng cụ thử ổ cắm hoặc sạc điện thoại, nhãn dán và một chiếc điện thoại để chụp ảnh.
Nghiệm thu căn hộ mất bao lâu? Hãy dành hai đến ba tiếng cho hầu hết các căn hộ, vào ban ngày. Căn hộ lớn hơn mất nhiều thời gian hơn.
Có nên ký biên bản bàn giao nếu phát hiện lỗi? Trước hết hãy chắc chắn mọi lỗi đều được ghi vào biên bản. Bạn có thể từ chối những gì, và chủ đầu tư có bao lâu để sửa, tùy thuộc vào hợp đồng và luật địa phương.
Tôi có bao lâu để báo lỗi ở một căn hộ mới? Điều này khác nhau giữa các quốc gia và giữa các hợp đồng. Hãy xem cả hai trước ngày nghiệm thu, và báo lỗi bằng văn bản ngay khi phát hiện.
Flatwalk biến bản vẽ mặt bằng của chủ đầu tư thành một căn hộ bạn có thể đi dạo và bày nội thất trước khi bàn giao, rồi chỉnh theo kích thước thực tế sau đó, miễn phí cho một căn hộ. Ứng dụng sắp có mặt trên Google Play; hãy đăng ký vào danh sách chờ tại flatwalk.app.
Đăng ký trước